Kira öder gibi ev sahibi olmak isteyenlerin başvurduğu konut edinme finansmanı sistemidir. Faiz oranları bankalara ve yıllara, aylara hatta haftalara göre değişkenlik gösterebilir.
Mortgage Nedir?
Bir tür gayrimenkul finansman sistemi olan “Mortgage”, kelime anlamı olarak “İpotek Teminatı” ifadesine karşılık gelmektedir. Söz konusu sistemin genel işleyişi, finans kuruluşlarının konut sahibi olmak isteyenlere uzun vadeli kredi kullandırması ve kullandırdıkları bu uzun vadeli kredilerin teminatını oluşturmak üzere satın alınan konutlar üzerine ipotek tesis etmesi şeklinde özetlenebilir.
Bir taşınmazı başka birinden ya da bir kurumdan belirli koşullar ile satın almaya mortgage denir. Mortgage, taşınmaz teminatı karşılığı kredi sistemidir. İngiltere’de ortaçağ döneminde gelişip ABD hukukuna aktarılmıştır.
Sistem, konut edinmek için yeterli birikimi bulunmayanlara kira öder gibi aylık ödemeler yaparak konut sahibi olma imkanı sunduğu için, toplumların refah seviyesinin yükselmesinde önemli bir role sahiptir.
Mortgage nasıl okunur?
Bazen yanlış olarak mogıç, morgac, morgace, morgage, morgate, morgec, morgece, morgeç, morgege, morget, morgeyc, morgıc, morgıç, morgic, morgiç, mortagage, mortage, mortagege, mortega, mortege, mortgace, mortgaga, mortgagae, mortgage, mortgate, mortgeç, mortgege şeklinde yazılsa ve telafuz edilse de, doğru yazılışı Mortgage ve okunuşu da "morgıç"tır."
Mortgage karlı bir yatırım şekli midir?
Konut bedelinin tamamını karşılayacak miktarda peşinatınız yoksa ve ileriye yönelik bir yatırım yapmak istiyorsanız; mortgage kullanarak gayrimenkul edinmek karlı bir yatırım şeklidir.
Mortgage, krediyi veren banka tarafından geri ödeme garantisi olarak müşteriden geçici konut ipoteği alınan bir tüketici kredisidir. Mortgage kredisi ile müşteri, bankaya ipotek verilecek bir konut karşılığında herhangi bir konutu alabilir veya konut alımı dışındaki herhangi bir ihtiyacını finanse edebilir.
Mortgage ile ilgili kanunlar hangileridir?
5582 Sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” 21 Şubat 2007 yılında TBMM tarafından kabul edildi. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu ve çeşitli vergi kanunlarında da değişiklikler yapıldı.
06.03.2007 tarih ve 5582 No.lu Mortgage Yasası'nda yer alan Mortgage kredisi tanımı aşağıdaki kredi türlerini kapsamaktadır:
- Yeni bir konut satın alma amacıyla kullanılan kredi
- Sahip olunan konuta ipotek konulması karşılığında kullandırılan bireysel ihtiyacın finansmanına yönelik krediler
- Yeniden finansman amaçlı kredi (mevcut Mortgage kredisinin transfer edilmesi)
Mortgage türleri nedir?
Mortgage ABD’de çeşitli türleri bulunmaktadır. Bunlar; Düzenli Mortgage, Yediemine Tevdi Suretiyle Oluşturulan Mortgage, Yargısal Mortgage ve Teminat Amaçlı Mülkiyetin Devredildiği Mortgage.
Düzenli Mortgage nedir?
Bu Mortgage türünde borçlu taşınmazın mülkiyetini alacaklıya devreder. Mortgage bedeli tamamen ödenince mortgage sözleşmesinin geçersiz olacağı sözleşmeye şart olarak konulur. Devir işlemi borcun ifası ile geçersiz hale gelecek ve taşınmazın mülkiyeti borçluya geri döner.
Yediemine Tevdi Suretiyle Oluşturulan Mortgage nedir?
Alacaklı ve borçlu dışında yediemin olarak üçüncü bir kişi vardır. Borçlu taşınmaz mülkiyetini alacaklıya değil yediemine devreder. Bu devir işleminde bir senet uygulanır. Senette devrin mortgage karşılığı olan borçtan dolayı yapıldığı yazar.
Yargısal Mortgage nedir?
Bu mortgage türünde; alacaklıya taşınmazı paraya çevirmek için mahkemeye başvurma hakkını vermesidir. Bir borç ilişkisinde taşınmazın borç karşılığı teminat olarak verildiğine ilişkin yazılı ibare, yargısal mortgage olarak kabul edilir.
Teminat Amaçlı Mülkiyetin Devredildiği Mortgage nedir?
Mahkemeler taşınmaz satım işlemini yargısal mortgage niteliğine dönüştürür. Genel kuralı; taşınmaz satımının mülkiyetin nakli amacıyla yapılmış olmasıdır. Taşınmaz malın temlikinin teminat amaçlı yapıldığını ispat eden borçlu geri alma hakkını kullanır. Borcu ödeyerek taşınmazın kendisine iadesini talep eder.
Mortgage devri nasıl gerçekleşir?
Yediemine tevdii ile oluşturulan mortgage genellikle hamile yazılı olduğu için teslimle devredilir. Düzenli mortgage’de ciro ve temlik beyanından başka bir de resmi sicile tescil gereklidir. Bu mortgage türünde çok fazla devir işlemi olduğu için tescil işlemi zorluk yarattı. Bundan dolayı da Mortgage Elektronik Tescil Sistemi oluşturuldu. Bu sistemle elektronik ortamda bilgilere kolayca ulaşılır.
Mortgage sigorta edilir mi? Mortgage sigorta ürünleri nelerdir?
Yurtdışında uygulanan ve ülkemizde de uygulanması planlanan sigorta ürünleri şunlardır:
Tapu Sicil Sigortası: Kredi verilerek ipotek altına alınan gayrimenkulün tapu sicil kayıtlarının temiz olduğunu ve ipoteğin nakte çevrilmek istendiğinde bir sorun çıkmayacağını garanti eden ve aksi durumlardaki zararı kapsama alan bir sigorta ürünüdür.
İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası: İşsiz kalınması, hastalık veya kaza gibi nedenlerle gelirde bir azalma olması riskini kapsamına alan bir sigorta tipidir.
İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası: Ölüm durumunda mortgage kredisini ödeyen bir sigorta üründür. Bu sigorta yaptırılmadığı takdirde, ölüm halinde ev satılarak kalan borç tahsil edilir.
Mortgage Sigortası: Mortgage Sigortası, finans kurumlarının finanse ettiği %75 – 80’lik krediye ilave olarak, bakiye kısmın da finansmanının sağlanabilmesi için yaptırılır. Bu sigorta, %20-25’lik kısmın ödenmemesi riskini garanti altına almaktadır.
Değer Kaybı Sigortası: İpotek tesis edilen konutun değerinde meydana gelebilecek olumsuz değişimleri garanti altına alan bir sigortadır.
Mortgage sigortasının avantajları nelerdir?
Kredi borçlusu, kredi borcu tutarı kadar hayat sigortası ile teminat altına alınarak, kredi müşterisinin mirasçılarının mağduriyeti önlenerek, kalan borç bakiyesinin bankaya ödenmesi sağlanacak.
Konut sigortası yaptırmayı tercih eden kişi, konutta hasar olması durumunda kredinin teminatsız hale gelmesi ve evini kaybetme riski ortadan kalkacak.
Sigortalının işten çıkarılması, kaza veya hastalıktan kaynaklanan geçici maluliyetten dolayı işsiz kalması durumunda kredi borcunun taksitlerinin geçici olarak ödenmeme riski ortadan kalkacak.
Temerrüde düşen kredi borçlusu borçlarını ödemesi için evin satılmasının yeterli olmadığı durumlarda mal varlığını kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalmayacak.
Konutun değerinde meydana gelen düşüşlerden dolayı konutun satılması durumunda kredi veren kuruluşların zarar etme, konut sahibinin ise borçlu kalma riski ortadan kaldırılacak.
Konutun tapu kayıtlarında mevcut olan ama bilinmeyen sorunlardan dolayı oluşabilecek maddi kayıpları ortadan kaldıracaktır.
Mortgage faiz oranlarında son durum nedir?
www.kredipazari.com tarafından 08 Şubat 2013 günü güncellenen rakamlar şöyle;
Banka Aylık Faiz Yıllık Faiz
(5 Yıl) (10 Yıllık)
DD Motgage %0,81 %0,79
Denizbank %0,79 %0,81
Türkiye Finans %0,80 %0,82
Finansbank %0,81 %0,82
Halkbank %0,82 %0,84
Ziraat Bankası %0,85 %0,85
Albaraka Türk %0,80 %0,87
Yapı Kredi %0,84 %0,88
Akbank %0,89 %0,89
ING Bank %0,80 %0,89
Kuveyt Türk %0,84 %0,89
Abank %0,92 %0,92
Garanti Bankası %0,91 %0,95
Anadolu Bank %0,89 %0,95
Vakıfbank %0,94 %0,98
Kaynak: İpotekli Konut Finansmanu ve Hukuku Mortgage
Doç. Dr. Yıldırım Beyazıt ÖNAL
Doç. Dr. Mustafa TOPALOĞLU