Aynı çatı altında bulunan, aynı özelliklere sahip fakat manzara ve cephe farkından dolayı daire fiyatının artmasına ve yükselmesine şerefiye denir. Bu tür özellikleri bir dairenin şerefiye değerini belirler.

07.03.2013 10:28:02 Emlak Terimleri

Şerefiye neye denir?

Şerefiye; aynı çatı altında yer alan konutların değerlerinin farklı olmasıdır. Arz ve talep unsurları göz önüne alınarak konut fiyat farkına denir. Aynı katta ama farklı cephelerde bulunan konutlarda da geçerli olabilir. Caddeye, manzaraya bakan dairelerin şerefiye değeri yüksek olur. Konut projelerinde geçerli olduğu gibi işyerlerinde de geçerlidir. Daha çok toplu konut ve site yapılarında şerefiye farkına rastlanır. 1.katta yer alan daire ile 10.katta bulunan daire arasındaki fiyat farkıdır.

Şerefiyenin bir diğer kullanım alanı ise vergi alanıdır. Bu anlamda şerefiye; belli bir yerdeki taşınmaz malların artan değerleri üzerinden yerel yönetimlerin aldığı bir tür taşınmaz vergisidir.

Şerefiye farkını etkileyen unsurlar nelerdir?

Bir yapıda şerefiye farkını, konutun manzarası, güneşi alma açısı, cephesinin açık olması ve kat irtifası belirliyor. Şerefiye farkı hakkında örnek verecek olursak şöyle diyebiliriz: Aynı apartmanda, aynı katta iki daire bulunuyor. Dairelerin ortak özellikleri; 3+1 ve 100 metrekare olması. Bu iki daire farklı fiyatlara satılıyor. Biri 250 bin TL iken bir diğeri 255 bin TL’den satışa sunuluyor. 5 bin TL’lik farka şerefiye farkı diyoruz. Bu farkın sebebi ise fiyatı 5 bin TL yüksek olan dairenin cephesinde bir manzara olması ya da gün ışığını fazla alması olabilir.

Dairelerde ısı kaybı ve nem, dairenin cephesine baktığı yerde gerilim hattının olması gibi sebeplerde şerefiyesini düşüren etkenlerdir. Şerefiye değerlendirmesi yaparak dikkat edilecek nokta ise şerefiyenin 10’u geçmemesidir. Yani 200 bin TL’ye satılan dairenin şerefiyesi minimum 180 maksimum ise 220 olabilir.

Şerefiyeye göre en değerli ev nasıl bir ev olur?

10 katlı bir apartman dairesinden yola çıkacak olursak, bu apartmandaki en değerli daire 9.katta bulunan güneydoğu cephesine bakan dairedir. Girişler yüksek değilse ve binanın bahçesi yok ise şerefiye değeri en düşün olan daire giriş katında yer alan dairelerdir. Ayrıca en üst katta yer alan dairelerde çatı faktörü ve ısınma sorunu yüzünden pek rağbet görmezler.

Şerefiye hesabı nedir, nasıl yapılır?

Genelde kooperatifçilikte önemli olan şerefiye hesabı doğru yapılmadığı takdirde haksızlıklara sebep olabilir. Böyle bir durumda şerefiye hesabının doğru yapılması çok önemlidir.

Bu hesap şu şekilde gerçekleşir:

1.Gerekli veriler toplanmalıdır. Bu veriler: konut adedi, toplu konutun parsellerinin toplamı, toplu konutun yapılacağı bölgenin enlemi ve rakım değeri, toplu konut alanının toplam parsel adedi, maliyet farkı.

2.Parsellerin kaydı tutulmalıdır. Yani; parsel adı, parsel metrekare alanı ve parsellerde bulunan toplam blok adedi.

3.Bloklara ait bilgiler kayıt altına alınmalıdır. Bloğun bulunduğu parsel, blok adı, blokta bulunan toplam daire sayısı, arsa sahibine ait daire adedi, blokta yer alan her kattaki daire adedi,  blok ulaşım mesafesi metre olarak baz alınmalı, blok rakımı, bloğun güneş yönü, derece cinsinden güneş açısı ve blokta yer alan asansör sayısı kayıtlara geçmelidir.

4.Blokta bulunan yönlere ait bilgilerinde şerefiyede önemi vardı. Mesela; balkon ve teras puanı, metre cinsinden manzara mesafesi, park ve bahçe puanları, dairelere ait açıklık alanları, normal kat daire alanları, çatı aktı ve zemin kat daire alanları, metre cinsinden zemin kat yüksekliği, deniz görüyorsa deniz görme mesafesi, çevre bina yüksekliği, binanın çevre arazi yüksekliği, blokta varsa arsa sahibine ait daire numaraları ve yol/cadde genişlikleri metre cinsinden hesaplanmalıdır.

Bu veriler sisteme hatasız bir şekilde girildiği takdirde, sisteme hesapla komutunu verince hesaplama işlemi doğru bir şekilde yapılmış olur.