Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanıdır.
Ali Güvenç Kiraz kimdir?
Ali Güvenç Kiraz; 1976 yılında İstanbul’da doğdu. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 1999 yılında mezun oldu. Kiraz, 2003 yılında AGK HUKUK BÜROSU’nu kurdu.
Kiraz, Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı, SODEV (Sosyal Demokrasi Vakfı) Yönetim Kurulu üyesi, GYİAD(Genç Yönetici ve İş Adamları Derneği) üyesi, Galatasaray Spor Kulübü kongre üyesi, Deniz Temiz Derneği (TURMEPA) üyesi ve 1905 GSYİAD(Galatasaraylı Yönetici ve İş Adamları Derneği) üyesidir.
Ali Güvenç Kiraz, İstanbul’un en riskli binasını açıkladı:
İstanbul'un en riskli yapısı Kız Kulesidir. Yüzlerce yıldır İstanbul'a bir keyif katan, renk katan, manzara katan Kız Kulesi denizin ortasında dalgalarla, akıntılarla boğuşarak bugünlere kadar gelmiştir. Tabanında sadece bir kaya olduğu düşünüldüğünde ne kadar riskli bir Yapı olduğu hepinizce kabul edilecektir.
Ali Güvenç Kiraz, mütekabiliyet yasası ile ilgili neler söyledi?
Yabancıların mülk alımlarındaki en büyük engeller ve bize göre de çözüm yolları şu şekildedir;
1)İkamet sorunu; Yabancılara mülk satışı önünde en büyük engellerden birisi de mülk satışı halinde yabancıların Türkiye’de ikamet edememesidir. Gayrimenkul satışı yapmış olduğunuz bir kişiye belli bir süre için dahi olsa ikamet hakkı tanımak (en az 6 ay) hem bu kişilerin gayrimenkul alımında bir güvence oluşturacak, satışları arttıracak hem de ülkemiz açısından da yabancıya ulaşabilmenin bir yolun olacaktır.
2)Askeri yasak bölge sorunu; Eski düzenlemede de olduğu gibi özellikle Ege ve Akdeniz’de karşımıza çıkan bu sorun ile adeta tüm bölgeler askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi adı altında çevrelenmiş durumdadır. Bu halde de ilgili komutanlıktan izin alma mecburiyeti tapu satışlarını sürecini uzatmakta gayrimenkul almak isteyenler bu sürenin varlığı nedeniyle vazgeçmektedir. Oysaki sadece askeri tesisler ve çevresindeki belli bir metrekareye kadar alımlara sınırlama getirilmesi bunun dışındaki alanlarda satışın yapılması önünde engel konulmaması halinde satışlarda çok ciddi bir artış oluşacağı aşikardır.
3)Tapu sigortası sorunu; Ülkemizdeki sürekli tapular üzerinde belediyeler ve kamu kuruluşları tarafından yapılan uygulamalar yine bazı vatandaşların geçmişe dayalı olarak tapularda hak iddiaları Türkiye’de tapu sistemine güven konusunda çok büyük bir sorun doğurmuştur. Bu sorunu aşabilmenin en güvenilir yolu tapunun sigortalanması yani titleinsurance sisteminin kurulmasıdır. Bu sistemle beraber avukatlar veya değerleme uzmanları tarafından yapılan detaylı araştırma ve raporlama sonucunda sigorta şirketi tapuyu sigortalamakta (5-10 yıl boyunca) bu süre içerisinde çıkacak ihtilaflarda da oluşacak zararı sigorta şirketleri karşılamaktadır. Tapu sigortası (titleinsurance) yabancıların aradığı temel şartlardan birisi olup yapılmadığı takdirde satışlar istenilen düzeyde hiçbir zaman olmayacaktır.
4)Bankadan satış modeli sorunu(Escrow sistemi); Yabancıların ülkemizde taşınmaz satın alırken sıkıntı duydukları bir konuda satışlardaki temel süreçlerin banka ve güvence hesaplarından yürümemesidir. Escrow dediğimiz sistem ile yabancılar veya vatandaşlarımız fark etmeden taşınmaz alım-satımı çok büyük bir güven üzerinden yürüyecektir. Bu sistemde satış bedeli, harçlar, avukatlık ücretleri, emlakçı ücretleri tek bir bloke hesapta tutulmakta bu hesaptan tüm harcamalar yapılarak satış sonlandırılmakta ve tüm bedeller bu hesap üzerinden ödenmektedir. Tüm süreçler şeffaflık içerisinde yürümekte ve alıcı, satıcı,aracılar ödemelerini buradan almakta ve yapmaktadır. Maliye Bakanlığının yıllardır yaşadığı en temel sorunlardan birisi olan tapu satışlarındaki şeffaflık arayışı için en önemli çözüm bu modeldir. Bu model ile tapu satışlarındaki vergi kaçağı sıfırlanacaktır.
5)Kiracılı taşınmazlardaki tahliye sorunu; Ülkemiz uygulamasında kira sözleşmelerinin adeta süresiz oluşu, kiracının kiralarını ödememesi veya çok geç ödemesi halinde açılacak tahliye davalarının yargı sistemindeki uzamalar nedeniyle sıkıntılı oluşu yabancıları mülk alırken düşündürmektedir. Oysa ki yurt dışı uygulamalarında da olduğu gibi kira bedellerinin banka üzerinden transferini zorunlu kılan bir düzenlemeye eklenecek olan bir madde ile kiracıların o ay içerisinde belli bir süre içerisinde kirayı ödememesi halinde bankadan alacakları yazıyı mahkemeye ibraz etmeleri mahkemelerinde verecekleri çok hızlı bir kararla tahliye kararını mülki amirliğin uygulaması halinde bu sorun çözülecektir. Bu sorun sadece yabancılar için değil ülkemiz vatandaşları açısından da ciddi bir çözümdür.
Ali Güvenç Kiraz, değerlenecek alanları açıkladı:
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Bu yeni madde kentsel dönüşüm sürecinde birçok bölgenin yıldızını parlatacak. Projelerden taşınmaz alanlar için çok ciddi fırsatlar oluştu. Bağcılar, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla, Avcılar, Küçükçekmece, Kağıthane gibi bölgelerde, rantın oluşamaması nedeniyle yapılamayan riskli yapı tespitleri, çok hızlı bir şekilde yükselecek. Afet yasasına göre riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlar için ise çok ciddi bir satış süreci oluşacak” dedi.